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范揚國:只比總價,是裝修比價最大的陷阱

【 室內設計講堂 】

聰明買屋   專業鑑定
艾克森教你買屋、裝修、省大錢


採訪 / 黃煇雲             撰稿 / 黃煇雲、邱愉             攝影 / 蘇純嬅              

嘉泥花園 (艾克森提供)


 

很多人買屋只看到區位、獲利前景,卻常常忽略未來裝修可能出現的潛在成本,要真正買屋裝修省大錢,專業的建議不可以忽略!艾克森室內裝修工程有限公司,主持設計師秦瑞嵐和專案經理袁明正,教我們如何避免吃虧,買到最划算、最適合自己的好房子! 

 

細細觀察
 

看房子、買房子,要注意窗戶做得好不好、水管排水是否通暢、電通不通等,不管是新是舊,都要多走動輕輕敲,建商配了建材給你,譬如:地磚、牆壁, 要看看是不是有空心的問題,空心難免,但如果太嚴重的話,以後可能會有膨脹、翹曲的問題,這些在一開始賞屋的時候就要注意了。



 

隔間牆隔音嗎? 
 

減輕房屋結構是近年建築物防震制震的主要方式, 因此越來越多建築屋的屋內隔間會使用輕質隔間牆, 外表是石膏板、裡面灌發泡水泥,除了在房子有水的地方(譬如:廚房、廁所)會用磚牆,用磚砌或用預鑄的方式,其他都是輕質隔間牆。輕質隔間牆與輕隔間是不同的,輕隔間沒有隔音功能,輕質隔間則是防火材質,耐燃、甚至防震。做隔間時,可依隔音需求或施工速度等,選擇適合自己的隔間方式。




冷氣管與瓦斯管線
 

正常的情形下,冷氣排水管是包在樑裡面的,可是有些房子的冷氣排水管是外露的,這時建商可能會解釋:「這是為了堵塞時便於維修,埋在樑和牆壁裡面可能就沒辦法處理、抓不到。」如果擔心不夠美觀, 在裝修時,將管線收束進天花板中,就可以解決美觀的問題。
 

但是建築物的瓦斯管線就一定是外露的,因為瓦斯 管要等建築物完成後才能做,不能做在結構裡面,通常會做在管道間裡,這是安全性的問題,避免電線走火等意外而延燒,且各樓層有另設安全閥可以關閉。






房屋西曬
 

台灣氣候到夏天非常炎熱,一般最怕頂樓和西曬。買屋要考量能不能接受西曬問題,西曬的結果是冷氣花費要多花一點,冷氣噸數要大一點,但相對室內會較乾、不會那麼潮濕。有的房子甚至整面的落地窗是西曬面,最好的改善方式是外面要做遮陽板或隔柵, 不讓落地窗或牆面直接受到陽光的曝曬。頂樓則可選用隔熱材,例如空心磚,內部天花板可以放岩棉進行隔熱。



 

中古屋要注意!一定要看地下室


買中古屋要特別留意社區住戶的使用狀況(樓梯間等公共空間),判斷房子到底有沒有問題。一般大樓 都有地下室,那裡通常不太整理,所以到地下室停車場就可以看出很多問題了,如果房子潮濕有結構漏水時,地下室一定看得到漏水的情形,而且濕氣很重, 通常是牆壁轉角的中間有稠稠的印子,誇張一點的, 牆壁上永遠有一攤水,這種房子就要思考一下。有時候也可能是地下水滲漏,雖說難免,但也可能暴露建造的方式有問題,事實上,地下室基礎應該要做兩道牆,所以地下室漏水的房子最好要特別小心,如果鋼筋永遠泡在水裡面,對整棟大樓的結構安全是很傷的。


 



樓梯間說明問題
 

走進舊公寓,光爬樓梯就知道這個房子的好壞,如果樓梯扶手都鏽了、或是有很多壁癌,室內不會好到哪裡去,除非屋主已經做大動作翻修。除了內部水電以外,還要看有沒有海砂、鋼筋外露或水泥塊剝落等狀況,若有很多裝潢或裝潢特別新,就要稍微有警覺性,它可能是投資客做的裝潢,或者是有問題才要靠裝潢。反過來說,原來就已經用很久的房子,只是稍加整理、稍微粉刷讓它看起來新一點是可以的,但莫名其妙牆壁包一塊、哪邊又特別厚之類的狀況,就要特別注意。



 


檢視配電盤
 

若是購買十年以上的中古屋,要特別留意配電盤, 因為現代人的電器種類越來越多,十餘年來用電量不斷增大,所以舊的配電盤迴路過少,對現在的人來說,恐怕不敷使用,也不安全,以三房二廳來說,通常都需要五到六個迴路,但是有的舊房子甚至到現在都還停留在一到二個迴路,所有的用電設備僅靠一到二個迴路,負擔過大,所以配電盤的狀況可,以判斷未來的裝修成本。




 

水漬嚴重要小心
 

除了看內部以外,中古屋反而更要看外觀的部分, 牆壁的結構、磁磚有沒有剝落,如果房子水漬很嚴重、有黑黑的水漬,顯現特別潮濕,表示房子的外牆有滲水、漏水的問題。外牆上有磁磚,一旦滲到裡面的時候,變成水泥牆在吸水,水氣在裡面,外觀特別容易有潮濕的感覺;若是更舊的房子,賣方或鄰居家可能塗有防水漆等,這都是漏水的徵兆。

 

隔壁漏水要留意
 

假若天花板一直滴水,或是從牆壁高處往下滲, 那就表示樓上的住戶有漏水,不管是給水或排水管漏水,都要有心理準備看對方願不願意修,買屋沒有必要淌混水。除此之外,還要觀察鄰戶是不是有漏水的情形,像是陽台外推有沒有做好、會不會漏水,標的物有沒有被波及的可能。



 

房屋的可恢復性
 

中古屋比較在乎的是有沒有辦法復原,像是整個打通的舊公寓,完全沒有隔間,開價雖然很便宜,但卻不能用,要恢復到可以住的程度,恐怕所費不貲, 而如果是錢可以解決的,問題都不算大,最擔心的是「糟到是不可恢復」。 

 

裂縫的位置與結構
 

新房子還是會裂,牆壁有微微的龜裂那也算是合理,只是要看它裂的方向,裂的方向會牽涉到房子是否有結構上的問題。在房屋毛胚的狀態下,看它有沒有細的裂紋,如果是垂直裂紋或是水平裂紋那倒還好,非主結構牆(房間隔間)或輕隔間(矽酸鈣板),那種裂可能是材料本身特性的問題,可以直接補土補掉。裂痕在四周牆面或是天花板時就要小心, 如果從牆角邊出現45度角的裂痕,就可能有應力變化的問題,需要確認是不是房屋結構上的拉扯,尤其是新成屋,它裡面的水泥等還沒完全乾,這樣的樑,五年內它還是有膨漲的問題。






法規與違建 
 

中古屋被改成違建(非法使用)的比例高,若房屋違法比例很高,就不要找自己麻煩,申請室內裝修審查等動作,陽台沒有必要不要輕易做外推,已經做了則可以繼續使用,但是要考量到未來需要裝修時可能面臨的檢舉、報拆等問題。

 

頂樓加蓋
 

購買頂樓加蓋的房子,乍看之下很吸引人,因為同樣的錢多了一倍的空間,頂樓加蓋一間套房、一個房間或雅房,租出去一個人、一個月六千塊,還是一堆人搶著租,但是多那一倍的空間要擔心更多的風險, 如果是用鐵皮屋搭蓋,五到七年要換一次,不然會生鏽,且容易出事、較為麻煩。


 

早期舊房都在做頂樓加蓋的兩個目的,是為了可以隔熱兼防漏。頂樓除了日曬問題外,也非常容易漏水,而且很沒有解決的方法,抓漏不容易,因此乾脆做個鐵皮屋上去。但民國84年以後,頂樓加蓋屬違建,被檢舉後會即報即拆。
 

坊間有許多著名的「房地產投資客、出書名嘴」都會建議買違建屋,但是現在檢舉相當頻繁,平常或許看似沒事,等到修繕時就很容易被檢舉。因此,買到有違建的房子,要特別小心維持與鄰居的關係,以免修繕時遭到查報而得不償失。





 

秦瑞嵐+袁明正 

艾克森室內裝修工程股份有限公司


 

秦瑞嵐

.英國牛津布魯克斯大學環境建立所都市設計系碩士

.紐西蘭林肯大學景觀建築系學士

 

持有證照

.建築物室內設計乙級技術士

.建築物室內裝修工程管理乙級技術士

.丙級造園景觀技術士

.內政部營建署建築類合格評管師


 

袁明正

.中原大學商業設計系
 

持有證照

.建築物室內裝修工程管理乙級技術士

.丙級造園景觀技術士


 

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